A DISPENSA DA DE ESCRITURA PÚBLICA NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

A dispensa da de escritura pública nos negócios imobiliários

Você sabia que se o valor do seu imóvel for inferior a 30 (trinta) salários mínimos não é preciso fazer escritura?

Todos sabemos que a escritura pública é um instrumento utilizado para formalizar a vontade das partes em transferir e receber a propriedade imóvel, tornando tal ato oficial e público. Todavia, apesar do tema ser corriqueiro, há em nosso Código Civil uma hipótese em que a inexistência do instrumento público não será essencial para a realização do negócio jurídico. É sobre esta hipótese em que há dispensa de escritura pública nos negócios imobiliários que este artigo falará.

Trata-se da hipótese prevista no artigo 108 do Código Civil, que possibilita o contrário da regra geral, a qual tem a forma instrumentária essencial à validade dos negócios imobiliários. No texto do mencionado artigo, o legislador conferiu a excepcional possibilidade ao dizer: "Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".

Destarte, nas transações imobiliárias em valor inferior a 30 (trinta) salários mínimos, o instrumento particular bastará para a validade do negócio jurídico realizado.

Exemplos práticos da dispensa de escritura pública

Cumpre dizer que, a permissão de registro particular para negócios imobiliários com valor de até 30 salários mínimos não é a única exceção presente no Código Civil, uma vez que, ao determinar que a escritura pública seja essencial à validade do negócio imobiliário, o legislador abriu uma elasticidade de exceções ao acrescentar no texto

Dessa forma, existem alguns dispositivos na dita “legislação extravagante” que dispõe sobre tal prerrogativa, “em contrário” a essencialidade da escritura pública. Um exemplo desta exceção à regra do registro é a que está na Lei 6.766, de 1.979 – Lei do parcelamento do solo urbano, que prevê os registros de contratos de promessa de compra e venda por instrumentos particulares.

Todavia um exemplo bastante prático da exceção ao registro público pelo “contrato de gaveta” é a na compra e venda, em que a transferência da propriedade de um bem imóvel, no qual a regra geral, que estabelece o registro do título aquisitivo (contrato) no Cartório de Registro de Imóveis, é excepcionada pelo art. 108 do Código Civil. Como já dito, neste caso o registro do imóvel pode ser conferido apenas por um documento particular, sem a necessidade da escritura pública, frisando-se que o valor do bem imóvel alienado deve ser inferior a 30 salários mínimos.

O objetivo do legislador, ao prever essa exceção do referido artigo, foi o de reduzir os custos das transações imobiliárias havidas entre às partes de baixa renda. Porém, cumpre salientar, que o registro público, ainda é o meio mais seguro e sólido ao realizar um negócio jurídico.

Isto porque o registro público de uma referida transação é o ato pelo qual se dá a publicidade ao ato (com o perdão da redundância). E isto significa uma maior proteção diante de terceiros porventura interessados no negócio jurídico. A existência do registro pode te proteger contra uma situação de penhora do imóvel por você adquirido, por exemplo.

Conclusão

Conclui-se, portanto, que o artigo 180 do Código Civil tem grande importância acerca dos negócios jurídicos imobiliários. Exige-se, todavia, atenção redobrada aos profissionais de direito, ao examinar a hipótese de dispensa, sobretudo daqueles que trabalham diretamente com as atividades notariais e registrais, conquanto o registro seja formalidade indispensável à produção dos efeitos pretendidos sempre que o negócio se referir a direitos reais sobre imóveis.

No entanto é sempre importante estar atento a esta regra, porque ela notadamente visa reduzir os custos das transações imobiliárias entre os particulares e aquecer o mercado. Sendo assim, não é somente importante, mas vital para a economia, neste cenário pós pandêmico, onde o aquecimento do mercado pode corresponder à solução definitiva para a recuperação de nossa economia.

Natalia Duarte Amoreth, advogada (autora)

André Luis Moreira Silva (coautor)