LOTES COM PARCELAS CARAS? Não mais, sinaliza TJGO em julgamento.

Na última sexta feira (08/03/19) o TJGO, em decisão de primeira instância, decidiu afastar a capitalização de juros em contrato de compra e venda de lote urbano, por entender que a operação financeira é reservada a instituições financeiras e que, por isso, não pode ser realizada nesse tipo de contrato.

No caso julgado, o consumidor sentiu-se lesado porque o valor da parcela do lote que adquiriu para pagamento em 190 (cento e noventa) parcelas passou de R$ 597,00 (quinhentos e noventa e sete reais) para R$ 1.060 (um mil e sessenta reais) em 3 (três) anos, um aumento de R$ 463,00 (quatrocentos e sessenta e três reais) que praticamente dobrou o valor da parcela, quando ainda restam mais 12 (doze) anos de contrato, o que causou profunda angústia, pois o pai de família percebeu que não conseguiria pagar a parcela do lote onde da casa onde mora sua família, ou seja, o sonho da casa própria estava se tornando um pesadelo.

O fenômeno capitalização composta de juros remuneratórios, objeto do questionamento judicial, consiste em uma operação financeira que vulgarmente é conhecida como juros sobre juros. Tal operação, que é muito comum nas vendas de lote de maneira parcelada, somente pode ser celebrada por instituições financeiras integrantes do Sistema Financeiro Nacional porque obedecem a uma série de regras, como por exemplo a informação do custo efetivo total do contrato, às quais não estão submetidas as incorporadoras, que são as empresas responsáveis pela execução do empreendimento e geralmente pela venda dos lotes, ou seja, atuam no ramo imobiliário e não no ramo financeiro. E foi esse o fundamento escolhido pelo juiz de primeiro grau para dar provimento aos argumentos da tese vencedora.

Na prática o fenômeno da capitalização composta causa o aumento excessivo do valor da parcela, conforme os reajustes (sejam eles mensais ou anuais) são aplicados no valor inicial da parcela. Desta maneira, uma parcela que se apresenta suportável no início do pagamento do lote (como era o caso do consumidor autor dessa ação), torna-se em pouco tempo impossível de ser paga, já que em perícias técnico contábeis apura-se acréscimos de, em média 16% no valor da parcela (podendo variar para mais ou para menos conforme o caso). Neste caso o Código de Defesa do Consumidor autoriza a revisão contratual pela justiça, e foi exatamente isso que buscou o consumidor, autor da ação julgada na data de ontem.

A decisão é importante porque repercute nas promessas de compra e venda de lote que, pelo viés social são hoje a principal espécie de contrato utilizada, em especial pelas famílias de baixa renda, para o acesso ao direito constitucional de moradia e pelo viés econômico aquecem o setor imobiliário. É importante também dizer que esse julgamento, apesar de ter sido realizado em primeira instância, segue o entendimento das instâncias superiores, seja ele do próprio tribunal do Estado de Goiás, ou do Superior Tribunal de Justiça, o que sinaliza segurança jurídica.

André Luis Moreira Silva, advogado.