USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

A moderna usucapião extrajudicial como alternativa ao judiciário

O Cartório de Registro de Imóveis de Goianésia concluiu recentemente duas usucapiões extrajudiciais de dois imóveis referentes a dois casos extremamente delicados que remetem aos anos 90.

Os dois processos estão entre os primeiros protocolizados no CRI da circunscrição de Goianésia, por isso levou certo tempo para que fossem concluídos, já que não eram casos nada fáceis devido aos detalhes que envolviam ambos.

Tratam-se de casos bastante interessantes, porque mostram como um caso pode ser resolvido de maneiras diferentes. Também a importância dos métodos alternativos de solução de demandas, que já estão em prática, para desafogar o judiciário.

Hoje narrarei um dos casos para ilustrar como podem existir sempre vários caminhos para se chegar a um mesmo resultado. Por uma questão de ética, nomes não serão identificados.

O caso do vendedor que morreu antes da transferência do imóvel

Em um dos casos a autora da ação havia adquirido e pago o imóvel e tributos no ano de 1.999. Foi elaborado contrato particular de compromisso de compra e venda, mas antes da elaboração da escritura pública de compra e venda, e registro da transferência o promitente vendedor morreu. Por conta disso não foi mais possível transferir o imóvel imediatamente. A compradora então celebrou, uma cessão de direitos hereditários para com os herdeiros do falecido. Também pagou o ITBI referente ao imóvel.

O falecido havia deixado muitos bens, mas a família preferiu não fazer o inventário, e a Autora então ficou sem saber o que fazer. Hoje sabemos que naquele momento ela, a Autora, já poderia ter iniciado um processo de inventário (mesmo que a família não quisesse). Mas por algum motivo não o fez, e assim passaram-se cerca de 20 (vinte) anos de posse ininterrupta do imóvel chegando até o ano de 2019.

No ano de 2019 a Autora do Usucapião decidiu regularizar sua situação e haviam dois caminhos possíveis. A Autora poderia iniciar um inventário ou propor a moderna usucapião extrajudicial. O inventário seria possível por causa dos contratos e escritura pública de cessão de direitos. Também seria possível a usucapião pelo transcurso do prazo de posse ininterrupta e sem oposição. A segunda alternativa se mostrou mais viável porque o processo não envolveria terceiras pessoas e nem precisaria tramitar pela justiça, já que é feito no próprio cartório.

Existem três modalidades de usucapião: ordinária, extraordinária e especial. A Autora poderia escolher uma das duas primeiras. Optou, então, pela modalidade ordinária, que exige 10 (dez) anos de posse mansa e pacífica e documentos que comprovem a situação. Assim os documentos foram reunidos e apresentados ao cartório juntamente com a narrativa dos fatos.

Houve certa dificuldade no desenvolvimento do processo porque havia necessidade de constituição de algumas provas que foram difíceis de se encontrar. Ademais, tudo era muito novo para todos os envolvidos. Mas no final, após muitas idas e vindas, o processo foi concluído sem a necessidade de acionar a justiça e provocar um processo de inventário que poderia demorar muito mais.

É importante dizer que pela usucapião não há que se falar em recolhimento de ITBI, porque tecnicamente não há fato jurídico tributário. Mas nesse caso o imposto até já tinha sido pago lá no ano de 99.

Nota-se que a Autora da usucapião teve vantagem quando não precisou ir ao judiciário e poderia ter tido a vantagem de estar dispensada do imposto. Estes, entretanto, são apenas dois detalhes de uma série de outros cuja reflexão aprofundada poderia nos revelar. Na verdade, esta história vai muito além de um relato de caso. Ela mostra o valor da informação e da análise criteriosa de todos os desdobramentos que um caso pode ter, a partir dos diversos caminhos que se pode escolher.

Portanto, sempre que houver alguma dúvida, não superestime a sua capacidade de resolver sozinho as coisas. Hoje, cada vez mais, existem inúmeros profissionais extremamente competentes que podem te amparar nestes momentos.

Na próxima semana narrarei outro caso que tem detalhes também muito interessantes e que envolvem usucapião de pai para filho. Até a próxima.

André Luis Moreira Silva, advogado.